Thị trường BĐS 2025: Nguồn cung bứt tốc về “đỉnh” lịch sử, giá nhà vẫn nghịch lý neo cao

Nguồn cung nhà ở năm 2025 đang tiến gần mốc đỉnh của năm 2018 nhờ hàng loạt vướng mắc pháp lý được tháo gỡ. Tuy nhiên, trái với kỳ vọng của người mua, mặt bằng giá nhà vẫn không có dấu hiệu giảm, thậm chí tăng mạnh ở phân khúc chung cư. Bài viết dưới đây với nội dung tóm tắt Thị trường BĐS 2025 với nguồn cung và giá cùng chiều tăng.

Nguồn cung tăng mạnh: Tiến gần mốc đỉnh lịch sử 2018

Theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường năm 2025 ghi nhận sự bùng nổ về số lượng sản phẩm mới với mức tăng khoảng 50% so với năm 2024.

Sự bứt tốc này đến từ việc tái khởi động và phê duyệt mới hàng loạt dự án, đặc biệt là sau khi 1.759 dự án tại các tâm điểm như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh được khơi thông về mặt pháp lý.

Những con số ấn tượng từ Bộ Xây dựng:

• Tổng quy mô: Cả nước hiện có 3.297 dự án, cung ứng khoảng 5,9 triệu căn hộ.
• Tổng vốn đầu tư: Ước tính lên tới 7,42 triệu tỷ đồng.
• Phân khúc chủ đạo: Nhà ở thương mại và khu đô thị chiếm đa số với 2.358 dự án (5,2 triệu căn).
• Nhà ở xã hội (NOXH): Đã hoàn thành hơn 102.000 căn, đạt 102% kế hoạch năm. Có 19 địa phương đã hoàn thành chỉ tiêu được giao, góp phần giải tỏa áp lực cho các đô thị lớn.

Nghịch lý giá nhà: Càng tăng cung, giá càng “phi mã”

Dù nguồn cung dồi dào, thị trường lại chứng kiến một nghịch lý: Giá nhà không giảm. Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục đóng vai trò “đầu tàu” về tốc độ tăng giá trong 3 năm qua.

Thống kê mức tăng giá bình quân (so với năm 2019):

1. Hà Nội: Tăng 96,2% (gần gấp đôi).
2. Đà Nẵng: Tăng 72,6%.
3. TP.HCM: Tăng 56,9%.

Thực tế tại Hà Nội, có những giai đoạn giá bán biến động từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng. Các phân khúc khác như đất nền, biệt thự cũng ghi nhận mức tăng khoảng 30% trong năm nay.

Vì sao giá bất động sản khó giảm sâu?

Các chuyên gia chỉ ra 4 nguyên nhân chính khiến mặt bằng giá vẫn đứng vững dù nguồn cung đã cải thiện:

1. Lực cầu còn quá lớn: Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt trên 60%, nhiều dự án vừa ra mắt đã “cháy hàng” nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn.
2. Lệch pha cung – cầu: Phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp. Thị trường vẫn thiếu hụt trầm trọng các sản phẩm bình dân, giá phù hợp với đại đa số người dân.
3. Chi phí đầu vào tăng cao: Doanh nghiệp đối mặt với áp lực từ tiền sử dụng đất (theo bảng giá mới), chi phí vật liệu xây dựng và các chi phí pháp lý phát sinh.
4. Tâm lý thị trường ổn định: Các đại dự án hạ tầng giao thông đồng loạt khởi công giúp củng cố niềm tin nhà đầu tư. Phần lớn chủ sở hữu hiện chưa chịu áp lực tài chính lớn nên không có tình trạng bán tháo diện rộng.

Giải pháp nào để ổn định thị trường?

Trước thực trạng người thu nhập thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở, Bộ Xây dựng và Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã đề xuất các nhóm giải pháp:

• Đơn giản hóa thủ tục: Đẩy mạnh cải cách hành chính, đặc biệt là hậu kiểm đối với dự án NOXH.
• Điều tiết bằng công cụ Nhà nước: Nghiên cứu thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý.
• Kiểm soát tài chính: Giám sát chặt chẽ tín dụng và trái phiếu BĐS, đồng thời xây dựng chính sách thuế phân biệt rõ giữa người mua ở thực và đối tượng đầu cơ.
• Dữ liệu số: Đẩy nhanh chuyển đổi số trong lĩnh vực BĐS để tạo cơ sở dữ liệu minh bạch, giúp Nhà nước điều tiết thị trường hiệu quả hơn.

Kết luận: Năm 2025 là năm bản lề cho sự hồi phục về nguồn cung, nhưng cuộc chiến ổn định giá nhà vẫn còn nhiều thách thức. Việc đánh giá kỹ tác động của bảng giá đất mới (dự kiến tăng 25-30%) sẽ là yếu tố then chốt để tránh gây áp lực thêm lên giá thành nhà ở trong thời gian tới.