Bất ngờ diễn biến giá chung cư Hà Nội: Thanh Trì dẫn đầu mức tăng toàn thị trường lên đến 158%

Thị trường chung cư Hà Nội cuối năm 2025 đang chứng kiến những biến động chưa từng có tiền lệ khi bản đồ giá bất động sản Thủ đô bị định hình lại. Bất ngờ diễn biến giá chung cư Hà Nội và Điểm đáng chú ý trong quý 4/2025 nằm ở diễn biến giá căn hộ với mức tăng mạnh nhất không xuất hiện ở các quận nội đô lịch sử, mà lại bùng nổ tại các địa bàn thuộc vành đai 3 và các huyện sắp lên quận. Sự thay đổi về hạ tầng giao thông và sự hình thành của các đại đô thị mới đã khiến dòng tiền dịch chuyển mạnh mẽ ra vùng ven, tạo nên những kỷ lục mới về giá bán và mức độ quan tâm của người tìm kiếm.

Xu hướng phát triển hạ tầng định hình lại bản đồ bất động sản Thủ đô

Sự bứt phá của các tuyến đường vành đai và những cây cầu mới bắc qua sông Hồng đang trở thành lực đẩy quan trọng nhất cho thị trường bất động sản Hà Nội trong năm 2025. Theo nhận định của ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, hạ tầng giao thông không chỉ mở rộng không gian đô thị mà còn thay đổi hoàn toàn cách tiếp cận của người mua nhà đối với các khu vực vùng ven.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy một con số ấn tượng: số lượng dự án chung cư nằm dọc các trục vành đai đã tăng từ 269 dự án (trước năm 2015) lên đến gần 700 dự án ở thời điểm hiện tại. Tốc độ tăng trưởng 2,6 lần này phản ánh chiến lược của các chủ đầu tư lớn trong việc đón đầu các trục giao thông huyết mạch. Việc kết nối thuận tiện giữa khu vực ngoại vi và trung tâm thông qua vành đai 2, vành đai 3 và tương lai là vành đai 4 đã làm giảm đi rào cản về khoảng cách địa lý, khiến chung cư ven đô trở thành lựa chọn ưu tiên của đại đa số người dân.

Tâm điểm dịch chuyển về khu vực vành đai 2 và vành đai 3

Trong suốt 11 tháng năm 2025, phân khúc chung cư liên tục đóng vai trò là “đầu kéo” duy trì nhiệt cho toàn thị trường Hà Nội. Tuy nhiên, thay vì tập trung vào lõi di sản, tâm điểm giao dịch đã dịch chuyển rõ rệt về phía Tây và phía Nam. Quận Nam Từ Liêm (cũ) tiếp tục giữ vị thế quán quân về mức độ quan tâm, nhờ sở hữu hạ tầng đồng bộ và tập trung nhiều cơ quan hành chính, văn phòng. Tiếp sau đó là Hà Đông, Cầu Giấy và Hoàng Mai (cũ) – những khu vực vốn có quỹ đất cho các dự án chung cư dồi dào hơn và mức giá dễ tiếp cận hơn so với vùng lõi.

Những con số gây sốc về mức tăng giá chung cư tại khu vực vành đai 3

Điểm bất ngờ nhất trong báo cáo thị trường quý 4/2025 chính là tốc độ tăng giá của các huyện vùng ven vượt xa các quận trung tâm. Khi mặt bằng giá tại nội đô đã chạm ngưỡng quá cao, người mua nhà và nhà đầu tư bắt đầu “săn lùng” các sản phẩm tại các khu vực đang có lộ trình lên quận hoặc có hạ tầng đang hoàn thiện nhanh chóng.

Thanh Trì và kỷ lục tăng giá 158%

Thanh Trì ghi nhận một diễn biến kinh ngạc khi dẫn đầu toàn thị trường về tốc độ tăng giá. Giá rao bán căn hộ phổ biến tại đây đã chạm mức 74 triệu đồng/m2 trong quý 4/2025. So với thời điểm quý 1/2023, mức giá này đã tăng tới 158%. Sự bứt phá này đến từ việc Thanh Trì đang hoàn thiện những tiêu chí cuối cùng để lên quận, cùng với sự xuất hiện của một vài dự án chung cư chất lượng cao được đầu tư bài bản về tiện ích, kéo mặt bằng giá của toàn khu vực lên một tầm cao mới.

Gia Lâm, Hà Đông và Hoài Đức bám đuổi sát sao

Không kém cạnh Thanh Trì, khu vực Gia Lâm cũ cũng ghi nhận mức giá rao bán trung bình đạt 80 triệu đồng/m2, tăng 143% so với quý đầu năm 2023. Tương tự, Hà Đông cũ đạt mức 75 triệu đồng/m2 (tăng 143%) và Hoài Đức cũ chạm ngưỡng 75 triệu đồng/m2 (tăng 139%).

Diễn biến này được các chuyên gia đánh giá là “vượt xa dự kiến”. Để so sánh, tại các quận trung tâm như Ba Đình hay Hai Bà Trưng (cũ), mức tăng giá trong cùng giai đoạn chỉ dao động từ 69% đến 92%. Điều này phản ánh một thực tế: dòng tiền đang ưu tiên những khu vực có dư địa tăng trưởng cao và sự hình thành của các đại đô thị hiện đại với đầy đủ tiện ích “all-in-one”, thay vì những khu chung cư cũ hoặc nhà riêng lẻ trong ngõ nhỏ tại nội đô.

Nghịch lý phân khúc nhà riêng và biến động phân khúc nhà mặt phố

Bên cạnh chung cư, phân khúc nhà riêng và nhà mặt phố tại Hà Nội cũng ghi nhận những diễn biến trái chiều đầy thú vị trong quý cuối năm 2025.

Giá nhà riêng vẫn tăng bất chấp mức độ quan tâm giảm

Một “nghịch lý” đang tồn tại trên thị trường nhà riêng Hà Nội: mặc dù mức độ quan tâm của người dùng có dấu hiệu sụt giảm nhẹ do mặt bằng giá đã neo ở mức cao, nhưng giá bán thực tế vẫn tiếp tục đi lên tại hầu hết các khu vực. Xu hướng tăng giá mạnh nhất vẫn thuộc về các quận cận trung tâm – nơi mặt bằng giá vẫn còn dư địa để “theo kịp” khu vực lõi.

Cụ thể, tại các quận như Hà Đông, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm và Long Biên (cũ), giá rao bán nhà riêng đến quý 4/2025 đã tăng trên 110% so với quý 1/2023. Sự khan hiếm về quỹ đất thổ cư và tâm lý “tấc đất tấc vàng” của người Việt vẫn là bệ đỡ vững chắc khiến phân khúc này không hề có dấu hiệu hạ nhiệt về giá.

Nhà mặt phố: tăng nhu cầu thuê nhưng giảm nhu cầu mua

Phân khúc nhà mặt phố lại phản ánh một bức tranh khác về hiệu quả đầu tư. Trong quý 4/2025, nhu cầu tìm kiếm để thuê nhà mặt phố tăng 9% so với quý trước, cho thấy hoạt động kinh doanh thương mại đang dần phục hồi tích cực. Tuy nhiên, mức độ quan tâm đến việc mua bán lại giảm 6%. Nguyên nhân chính là do giá bán nhà mặt phố đã bị đẩy lên quá cao, trong khi giá thuê vẫn đi ngang hoặc tăng rất chậm, dẫn đến tỷ suất lợi nhuận cho thuê chưa được cải thiện, làm giảm đi sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư chú trọng dòng tiền.

Làn sóng dịch chuyển dòng vốn từ Hà Nội vào phía Nam và các tỉnh lân cận

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn tiết lộ một xu hướng dịch chuyển đáng kinh ngạc của người mua nhà tại Hà Nội. Tỷ lệ người Hà Nội tìm kiếm bất động sản tại chính Thủ đô đã giảm mạnh từ 81% (quý 1/2023) xuống chỉ còn 59% (quý 4/2025).

Vậy dòng tiền của người Hà Nội đang đi đâu? Có hai hướng dịch chuyển chính được ghi nhận:

• Tiến về phía Nam: Lượng quan tâm dành cho bất động sản tại TP.HCM cũ tăng đột biến từ 6% lên 20%. Sau khi TP.HCM thực hiện các chính sách sáp nhập và mở rộng địa giới, thị trường phía Nam trở nên hấp dẫn hơn với các sản phẩm đa dạng và tiềm năng sinh lời mới.
• Tỏa ra các tỉnh vệ tinh: Các tỉnh phía Bắc như Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh đang hút một lượng lớn vốn từ Hà Nội nhờ hạ tầng liên vùng hoàn thiện, cho phép người dân sở hữu không gian sống rộng rãi hơn nhưng vẫn có thể di chuyển làm việc tại Thủ đô hàng ngày.

Ông Đinh Minh Tuấn nhận định, xu hướng này không chỉ đơn thuần là tìm kiếm cơ hội đầu tư mà còn phản ánh nhu cầu mở rộng không gian sống của người dân trong bối cảnh nội đô Hà Nội ngày càng chật chội và giá cả trở nên đắt đỏ.

Kết luận: thị trường chung cư Hà Nội đang thiết lập mặt bằng giá mới

Thị trường bất động sản Hà Nội quý 4/2025 đã cho thấy sự bứt phá ngoạn mục của phân khúc chung cư tại khu vực vành đai, đặc biệt là sự trỗi dậy của các huyện ngoại thành như Thanh Trì, Gia Lâm. Việc giá chung cư ven đô tăng tới 158% là minh chứng cho thấy sự thay đổi về tư duy của người mua: ưu tiên hạ tầng, tiện ích và không gian sống thay vì vị trí trung tâm đơn thuần.

Dự báo trong năm 2026, khi các dự án hạ tầng lớn tiếp tục được triển khai và lộ trình lên quận của các huyện ngoại thành rõ ràng hơn, thị trường sẽ còn chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ. Nhà đầu tư và người mua ở thực cần hết sức tỉnh táo để lựa chọn những dự án có pháp lý vững chắc và tiến độ thi công đảm bảo, tránh sa vào những cơn sốt giá ảo do thông tin quy hoạch chưa chính thức mang lại.