Thị trường chung cư Hà Nội: Bức tranh sôi động và nghịch lý về giá

Thị trường chung cư Hà Nội đang trải qua một giai đoạn đầy sôi động nhưng cũng không kém phần nghịch lý. Dù nguồn cung mới liên tục được bổ sung với số lượng lớn, giá bán căn hộ vẫn không ngừng tăng mạnh, thậm chí xác lập các đỉnh cao mới. Điều này không chỉ cho thấy sức hấp dẫn của phân khúc bất động sản này mà còn phản ánh những thay đổi sâu sắc trong cấu trúc thị trường.

Nguồn cung dồi dào, giá bán vẫn lập đỉnh

Theo các báo cáo từ Savills, nửa đầu năm 2025, thị trường Hà Nội đã đón nhận khoảng 14.900 căn hộ mới, tăng hơn 121% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, thay vì khiến giá hạ nhiệt theo quy luật cung – cầu, mức giá sơ cấp trung bình lại tiếp tục neo cao ở ngưỡng 91 triệu đồng/m², tăng đến 40% so với cùng kỳ.

Lý giải cho nghịch lý này, các chuyên gia chỉ ra rằng phần lớn nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp với vị trí đắc địa và chất lượng vượt trội. Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển dự án tăng cao, các chủ đầu tư đang tối ưu hóa lợi nhuận bằng cách định vị sản phẩm ở tầm giá cao. Báo cáo của Savills cũng cho thấy, căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm tới 67% thị trường, trong khi nguồn cung dưới 2 tỷ đồng gần như vắng bóng. Điều này khiến giá trung bình toàn thị trường bị đẩy lên cao.

Thanh khoản ấn tượng: Nhu cầu thực vẫn tăng

Mặc dù giá bán tăng mạnh, lực hấp thụ của thị trường vẫn rất tốt. Báo cáo của CBRE cho thấy, trong quý II/2025, tổng lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp đạt gần 5.180 căn hộ, nâng tổng số căn bán được trong nửa đầu năm lên khoảng 9.130 căn. Mặc dù tỷ lệ hấp thụ quý II có giảm nhẹ so với năm 2024, nhiều dự án mới vẫn ghi nhận sức cầu ấn tượng ngay trong đợt mở bán đầu tiên.

Điển hình là một số dự án tại các khu vực trọng điểm. Matrix One giai đoạn 2 (Mỹ Đình) đã thu hút hơn 8.000 lượt đặt chỗ ngay trước ngày mở bán chính thức. Dự án căn hộ hạng sang của Sun Group tại Cầu Giấy cũng nhanh chóng “cháy hàng”. Tương tự, các dự án như Endless Skyline Westlake và The Ninety Complex cũng ghi nhận lượng khách mua tăng gấp đôi, minh chứng cho nhu cầu thực tế rất lớn, đặc biệt đối với những sản phẩm chất lượng cao, có vị trí tốt.

Triển vọng thị trường cuối năm: Chờ đợi sự bùng nổ

Theo dự báo từ CBRE, năm 2025 sẽ là một giai đoạn bùng nổ với hàng loạt dự án được tái khởi động sau thời gian dài vướng mắc pháp lý. Các dự án nằm tại những khu vực nội thành vốn đã “đóng băng” như Cầu Giấy, Tây Hồ, Hoàng Mai, Long Biên đang được tháo gỡ khó khăn, hứa hẹn cung cấp thêm lựa chọn cho người mua. Tổng nguồn cung mở bán mới cả năm được kỳ vọng sẽ đạt 31.000 căn, tương đương hoặc vượt mức của năm 2024.

Giới chuyên gia nhận định, bất chấp mức giá cao, căn hộ chung cư vẫn là một kênh đầu tư tiềm năng, có thể mang về lợi nhuận từ 10-15% mỗi năm, bao gồm cả tiền cho thuê và tiềm năng tăng giá. Vị trí dự án, thời điểm bàn giao, và chính sách thanh toán được xem là những yếu tố quyết định đến hiệu quả đầu tư.

Kết luận:

Thị trường chung cư Hà Nội 2025 tiếp tục giữ vững đà tăng trưởng mạnh mẽ, được thúc đẩy bởi nhu cầu nhà ở và đầu tư lớn, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Dù giá bán lập đỉnh, thị trường vẫn ghi nhận thanh khoản tốt, khẳng định giá trị của những sản phẩm chất lượng cao. Với việc hàng loạt dự án lớn chuẩn bị ra hàng, đặc biệt là tại khu vực nội thành, thị trường được kỳ vọng sẽ còn sôi động hơn nữa trong những tháng cuối năm.